Leerverkaufsmakler – 10 Tipps zur Auswahl des besten Leerverkaufsmaklers

Warum ist es wichtig, den besten Leerverkaufsmakler auszuwählen? Erstens kann die Wahl des falschen zu einem Verlust von 3000,00 USD an Guthaben für Umzugskosten führen, das die Kreditgeber Ihnen gutschreiben möchten, da Ihr Makler in Ihrem Namen verhandeln muss, um dieses Geld zu erhalten. Zweitens ist viel Papierkram erforderlich, und das Fehlen oder Fehler bei einem dieser Papierkram kann mehrere Monate Verzögerung bedeuten. Und schließlich hat der Leerverkauf im Gegensatz zu einer regulären Immobilientransaktion, bei der es nur zwei Auftraggeber (Käufer und Verkäufer) gibt, drei Hauptparteien – den Verkäufer, den Käufer und den Kreditgeber. Dies macht Leerverkäufe weitaus komplizierter. Daher ist es entscheidend, das Beste und das Richtige für Sie auszuwählen. Um diese schrecklichen Fehler zu vermeiden, befolgen Sie die folgenden Tipps:

  1. Suchen Sie nach einem erfahrenen Vollzeitmakler, der seit mindestens 10 Jahren im Geschäft ist. Zehn Jahre sind eine gute Zeit, da er in der Vergangenheit mindestens einen Immobilienabschwung erlebt haben muss. Und wenn er noch im Geschäft ist, muss er die nötige Kraft haben, um an komplizierten Leerverkaufstransaktionen zu arbeiten. Er muss mindestens 5 Leerverkaufstransaktionen durchgeführt haben. Vermeiden Sie Teilzeitmakler.

  2. Finden Sie einen Makler, der in Ihrer Nähe arbeitet. Es ist für einen Agenten schwierig, eine Auflistung ordnungsgemäß zu warten, wenn er mehr als 30 Meilen von Ihrem Haus entfernt wohnt.

  3. Suchen Sie sich jemanden aus, mit dem Sie sich wohl fühlen werden. Sie sollten in der Lage sein, Ihren Makler zu bitten, Ihr Haus ohne ein Verkaufsschild zu verkaufen. Manchmal möchten Sie Ihre Nachbarn nicht wissen lassen, dass sich Ihr Haus unter Wasser befindet und Sie finanzielle Schwierigkeiten haben. Ihr Makler sollte in der Lage sein, Ihr Haus ohne Verkaufsschild zu verkaufen. Wählen Sie einen Makler, der eine ansprechende Persönlichkeit hat und bereit ist, die Extrameile für Sie zu tun. Sie werden einige Zeit mit diesem Makler zusammenarbeiten. Sie können die Erfahrung genauso gut genießen.

  4. Wählen Sie einen Agenten aus, der Experte für HAFA-Verfahren (Home Affordable Foreclosure Alternative) ist. Die meisten Kreditgeber nehmen am HAFA-Programm teil. Fragen Sie ihn, ob er die 47-seitige HAFA-Richtlinie der Finanzabteilung gelesen hat.

  5. Fragen Sie ihn, ob er eine Garantie dafür bietet, dass Sie Ihre 3.000,00 USD erhalten. Ein professioneller Makler geht das Risiko ein, Ihnen die 3.000,00 USD zu zahlen, wenn er nicht verhandeln kann, dass der Kreditgeber Sie gutschreibt.

  6. Suchen Sie nach einem Makler, der Ihnen bei der Suche nach einem Wohnort nach Ihnen hilft. Ihr Kredit muss aufgrund Ihrer finanziellen Schwierigkeiten beschädigt worden sein. Leerverkäufe in Ihrer Kreditauskunft helfen Ihrer Kreditwürdigkeit nicht. Dies erschwert die Qualifizierung für ein Mietobjekt. Sie benötigen also einen Makler, der in Ihrem Namen verhandeln kann, um nach Abschluss des Verkaufs einen Mietplatz für Sie zu finden.

  7. Fragen Sie, ob der Makler Ihnen helfen kann, Ihr Guthaben wieder aufzubauen. Dies ist wichtig, da Sie möglicherweise in der Lage sein möchten, in 2 Jahren oder weniger wieder zu kaufen, insbesondere wenn die Preise gesunken sind. Ein guter Makler wird Sie (wenn Sie möchten) anleiten, wie Sie Ihr Guthaben wieder aufbauen können.

  8. Ein guter Makler hat normalerweise auch Erfahrung mit Darlehensänderungen. Darlehensänderung ist möglicherweise die beste Option für Sie und Sie wissen dies möglicherweise nicht, wenn Ihr Makler keine Erfahrung mit solchen hat. Er kann Sie sogar dazu drängen, einen Leerverkauf zu tätigen, denn das ist alles, was er weiß.

  9. Ihr Leerverkaufsmakler muss über hervorragende Verhandlungsfähigkeiten verfügen. Er wird mit harten professionellen Kreditgeber-Verhandlungsführern konfrontiert sein. Ihr Makler muss besser sein, sonst verlieren Sie möglicherweise etwas Geld, das für Sie berechtigt ist. Testen Sie seine Verhandlungsfähigkeiten, indem Sie ihm einige Einwände erheben, und prüfen Sie, ob Sie mit seiner Antwort zufrieden sind.

  10. Suchen Sie nach einem Makler mit einer zertifizierten Notstandsbezeichnung. Am besten von der Harris Real Estate University. Sie sind eine der besten.

Und jetzt möchte ich den kostenlosen Bericht über How to empfehlen Bauen Sie Ihr beschädigtes Guthaben wieder auf nach einem Leerverkauf.

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Das Must-Knows über Zwangsvollstreckung und ihre Phasen

Zwangsvollstreckung:

Eine Zwangsvollstreckung liegt vor, wenn ein Immobilienbesitzer keine Zahlungen für sein Darlehen leisten kann. Wenn ein Hausbesitzer nicht in der Lage war, mit den Zahlungen Schritt zu halten, musste er die Immobilie einfach an die Bank zurückgeben, die die Hypothek auf das Haus hält. Eine Bank kann eine Zwangsvollstreckungsklage gegen den Hausbesitzer erheben. Sie können eine Immobilie verkaufen oder zurücknehmen (Eigentum daran übernehmen), um den Betrag zurückzuerhalten, der für ein durch die Immobilie besichertes ausgefallenes Darlehen geschuldet wird. Die Rechte eines Hausbesitzers an einer Immobilie verfallen, weil die Hypothek nicht bezahlt wurde. Wenn der Eigentümer die ausstehenden Schulden nicht zurückzahlen oder durch Leerverkauf verkaufen kann, wird die Immobilie einer Zwangsversteigerung unterzogen. Wenn die Immobilie nicht versteigert wird, wird sie Eigentum des kreditgebenden Instituts. Zwangsvollstreckungen sind ziemlich unkomplizierte Verkäufe, da die Banken normalerweise keine "Eigenheimbesitzer" sein wollen, sondern "Wohnungsbaudarlehensgeber".

Hier sind die fünf Stufen für die Zwangsvollstreckung:

• Verpasste Zahlungen:

Die Abschottung ist ein langer Prozess, der von Staat zu Staat unterschiedlich ist. Eine abgeschottete Immobilie ist eine Immobilie, die bereits von der Bank übernommen wurde. Diese Phase beginnt, wenn der Hausbesitzer bei den Zahlungen für Wohnungsbaudarlehen (oder manchmal auch bei anderen Darlehensbedingungen) in Verzug gerät. Dies ist normalerweise auf Schwierigkeiten wie Arbeitslosigkeit, Scheidung, Tod oder medizinische Probleme zurückzuführen. Kreditgeber können auf eine zweite, dritte, vierte oder noch mehr versäumte Zahlung warten, bevor sie dem Hausbesitzer eine öffentliche Mitteilung senden.

• Öffentliche Bekanntmachung:

Nach drei bis sechs Monaten versäumter Zahlungen registriert der Kreditgeber beim County Recorder's Office eine öffentliche Mitteilung mit der Bezeichnung „Notice of Default“ (NOD), aus der hervorgeht, dass der Kreditnehmer mit seiner Hypothek in Verzug geraten ist. Die Mitteilung über den Verzug und die Verkaufsabsicht muss innerhalb von 30 Tagen nach der Aufzeichnung an den Hausbesitzer gesendet werden. Diese Mitteilung soll den Kreditnehmer darauf aufmerksam machen, dass er in Gefahr ist, alle Rechte an dem Eigentum zu verlieren, und möglicherweise aus dem Haus vertrieben wird.

Diese NOD enthält die Immobilieninformationen, Ihren Namen, den Betrag, in dem Sie in Verzug sind, die Anzahl der Tage, die Sie im Rückstand sind, und eine Erklärung, aus der hervorgeht, dass Sie gemäß den Bedingungen des Vermerks und der Hypothek, die Sie bei Ihrer Unterzeichnung unterzeichnet haben, in Verzug sind kaufte Ihr Haus.

Der Hausbesitzer hat eine bestimmte Zeit, um auf die Mitteilung zu antworten und / oder die ausstehenden Zahlungen und Gebühren zu ermitteln. Wenn das geschuldete Geld oder ein anderer Verstoß nicht innerhalb einer bestimmten Zeit bezahlt wird, kann der Kreditgeber das Eigentum des Kreditnehmers ausschließen.

Der nächste Schritt besteht darin, dass der Kreditgeber eine Verkaufsanzeige für die Immobilie einreicht. Wenn der Kreditnehmer jedoch seine Zahlungen nachholt, kann der Zwangsvollstreckungsprozess gestoppt werden.

• Vorab-Abschottung:

Diese Phase beginnt, wenn der Kreditgeber eine Standardmitteilung über die Immobilie einreicht, die den Eigentümer darüber informiert, dass der Kreditgeber rechtliche Schritte einleiten wird, wenn die Schulden nicht beglichen werden. Nach Erhalt der Mitteilung von der Bank tritt der Hausbesitzer in eine Nachfrist ein, die als "Vorab-Zwangsvollstreckung" bezeichnet wird. Während dieser Zeit kann der Hausbesitzer einen Deal mit der Bank ausarbeiten oder den ausstehenden Betrag bezahlen, bevor er ausgeschlossen wird. Immobilieneigentümer, die sich in der Phase vor der Zwangsvollstreckung befinden, können einen Leerverkauf abschließen, um ausstehende Schulden zu begleichen. Wenn der Kreditnehmer den Ausfall während dieser Phase auszahlt, endet die Zwangsvollstreckung und der Kreditnehmer vermeidet die Räumung und den Verkauf von Eigenheimen. Wenn der Standard nicht ausgezahlt wird, wird die Zwangsvollstreckung fortgesetzt.

• Versteigerung:

Wenn der Verzug nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist behoben wird, legt der Kreditgeber oder sein Vertreter einen Termin für den Verkauf des Eigenheims bei einer Zwangsversteigerung fest (manchmal auch als Treuhandverkauf bezeichnet). Der NTS-Verkauf (Notice of Trustee Sale) wird beim County Recorder's Office registriert. Die Benachrichtigung wird an den Kreditnehmer gesendet, auf dem Grundstück veröffentlicht und in der Zeitung abgedruckt. Bei der Auktion wird das Haus an den Höchstbietenden gegen Bargeld verkauft, der den Höchstgebotspreis in bar zahlen muss, normalerweise mit einer Anzahlung im Voraus und dem Rest innerhalb von 24 Stunden. Der Gewinner der Auktion erhält dann die Urkunde des Treuhänders für das Eigentum. Ein Eröffnungsgebot für die Immobilie wird vom Zwangsvollstreckungskreditgeber festgelegt, das in der Regel dem ausstehenden Kreditsaldo und allen anderen Gebühren entspricht. Das Geld aus dem Verkauf wird verwendet, um die Kosten für die Zwangsvollstreckung, Zinsen, Grundsätze und Steuern usw. zu bezahlen. Der verbleibende Betrag wird an den Hausbesitzer gezahlt. In vielen Staaten hat der Kreditnehmer das "Rückzahlungsrecht" (er kann das ausstehende Bargeld aufbringen und den Zwangsvollstreckungsprozess stoppen) bis zu dem Zeitpunkt, an dem das Haus versteigert wird.

• Post-Foreclosure:

Wenn ein Dritter die Immobilie bei der Zwangsversteigerung nicht kauft oder es keine höheren Gebote als das Eröffnungsgebot gibt, übernimmt der Kreditgeber das Eigentum daran. Die Immobilie wird vom Anwalt, der den Verkauf durchführt, für den Kreditgeber gekauft. Wenn dies geschieht und das Eröffnungsgebot nicht erfüllt wird, gilt die Immobilie als Eigentum der Bank oder als Eigentum der Immobilie (Real Estate Owned, REO). Dies liegt daran, dass viele der Immobilien, die bei Zwangsversteigerungen versteigert werden, weniger wert sind als der Gesamtbetrag, der der Bank oder dem Kreditgeber geschuldet wird oder wenn niemand darauf bietet. Die "bankeigene" Immobilie wird dann wieder zum Verkauf angeboten, normalerweise über einen Immobilienmakler.

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Top 7 Tipps, um das Beste aus Ihrer Hausbewertung herauszuholen

Hausverkäufer und Eigentümer, die ihre Hypotheken refinanzieren, müssen oft eine einzigartige Prüfung durchstehen: die Hausbewertung. Wenn Sie verkaufen, möchten Sie den höchstmöglichen Schätzwert, um sicherzustellen, dass der Verkauf abgeschlossen wird. Wenn Sie sich refinanzieren, zahlen Sie wahrscheinlich Eigenkapital aus. In jedem Fall ist jeder Dollar mit dem geschätzten Wert möglicherweise ein Dollar in Ihrer Tasche.

Es ist nie eine gute Idee, den Gutachter zum Narren zu halten – die meisten von ihnen haben jeden Trick im Buch gesehen -, aber es gibt einfache Dinge, die Sie tun können, um einen Mehrwert oder Eigenkapital aus Ihrem Haus herauszuholen.

1. Machen Sie den Ort präsentabel.

Sie müssen nicht in der Lage sein, vom Boden zu essen – das Haus muss nicht einmal so makellos sein wie bei einem Tag der offenen Tür. Aber Eindrücke sind wichtig. Verstreute Wäsche, schmutziges Geschirr, volle Papierkörbe können zu einem falschen Eindruck führen.

2. Reparieren oder ersetzen Sie zerbrochene Fenster, Geländer, Stufen und andere Gefahren.

Ihre Chancen, dies zu vermeiden, auch wenn es dem Käufer egal ist, sind gering, da der Hypothekengeber eine Bewertung wünscht. (Und Null, wenn Ihr Käufer die FHA durchläuft.) Kümmern Sie sich also vorher darum. Und irgendwelche Geräte, die im Haus bleiben, wenn Sie verkaufen? Die müssen auch funktionieren.

3. Lassen Sie Ihren Immobilienmakler bei der Inspektion anwesend sein.

Normalerweise können Sie einen Gutachter nicht täuschen – und Ihr Agent auch nicht. Aber Ihr Agent ist besser darin geschult, in Zeiten wie diesen auf den Beinen zu denken, und es ist wahrscheinlicher, dass er auf nörgelnde Bedenken des Gutachters eingeht als Sie. Verkäufer, Ihr Agent arbeitet für Sie – lassen Sie ihn während der Beurteilung arbeiten.

4. Lieben Sie, was Sie mit dem Ort gemacht haben?

Holzböden vor vier Jahren? Badezimmer vor zweieinhalb Jahren umgebaut? Rasen im letzten Sommer wieder durchnässt? Machen Sie den Gutachter auf diese aufmerksam. Erwarten Sie nicht, dass Ihr geschätzter Wert um den von Ihnen investierten Betrag steigt, aber scheuen Sie sich nicht, darauf hinzuweisen, was Sie getan haben.

5. Kontrollieren Sie Ihre Haustiere und Kinder.

Je weniger stressig die Prüfung durch den Gutachter ist, desto besser geht es Ihnen beiden. Ein Gutachter, der sich Sorgen macht, angegriffen zu werden oder ständig abgelenkt zu werden, wird wahrscheinlich nicht mit dem höchsten Wert durchkommen.

6. Kontrollieren Sie den Drang, die Arbeit des Gutachters für ihn zu erledigen.

Sie werden oft hören, dass Sie vorschlagen sollten, Häuser zu verkaufen, die kürzlich in der Gegend verkauft wurden, mit denen der Gutachter Ihre vergleichen kann. In Wahrheit ist der Gutachter der Ansicht, dass sein Job eher ärgerlich als dankbar ist. Und er kann einen Punkt haben. Sie – und Ihr Agent – sind daran interessiert, den höchstmöglichen Wert zu erzielen. Der Gutachter weiß das und kann tatsächlich einen vergleichbaren Verkauf, den Sie sich einfallen lassen, rabattieren.

Trotzdem werden die angebotenen Informationen und Vorschläge oft freundlich aufgenommen. Übertreibe es einfach nicht. Verstehen Sie, woher der Gutachter kommt – er versteht, woher Sie kommen.

7. Kooperieren.

Viele Leute mögen es nicht, wenn ein Fremder in ihrem Haus herumwandert und es abschätzt. Aber es ist zu deinem eigenen Besten. Und ein freundlicher, kooperativer Eigentümer macht einen viel günstigeren Eindruck als ein umstrittener.

Wenn es Zeit ist, Ihre Beurteilung zu bestellen, ist es normal, sich ein bisschen besorgt oder eingeschüchtert zu fühlen. Wenn Sie jedoch Ihre Hausaufgaben hinsichtlich des Werts Ihres Hauses gemacht haben, sollten Sie sich einfach ausruhen. Befolgen Sie diese einfachen Vorschläge, und wenn die Bewertung vorliegt, werden Sie sicherlich glücklich sein!

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Immobilientransaktionsprozess: Preisgestaltung, Marketing, Verkauf, Verkauf, Abschluss

Ein effektiver, qualitativ hochwertiger Immobilienmakler zu sein, erfordert verschiedene Fähigkeiten, Fertigkeiten, Erfahrungen, Fachkenntnisse, Urteilsvermögen und Maßnahmen, die zusammen verwendet werden, um den Prozess einfacher, stressfreier und weitaus effizienter / effektiver zu gestalten! Dieser Prozess beginnt von Anfang an mit der ordnungsgemäßen Preisgestaltung einer Immobilie unter Verwendung einer professionell gestalteten, wettbewerbsorientierten Marktanalyse, wertvollem, ordnungsgemäß gestalteter Vermarktung, die gut durchdacht ist, verkauft, einen Verkauf bewirkt und bis zum Abschluss große Aufmerksamkeit schenkt. Nach mehr als einem Jahrzehnt als lizenzierter Vertriebsmitarbeiter in New York wurde mir klar, dass der Unterschied, den der richtige Agent bieten könnte, und daher wird dieser Artikel in diesem Sinne kurz versuchen, Betrachten, untersuchen, überprüfen und diskutieren Sie einige der wichtigsten Überlegungen, um während dieses Prozesses und des Zeitraums zu verstehen.

1. Preisgestaltung: Oft gibt der anfängliche Listenpreis den Ton an, wie gut der Prozess verlaufen wird! Der beste Ansatz ist zu Preis es von Anfang an. Statistiken und Daten zeigen, dass die besten Angebote in den ersten Wochen in den meisten Fällen nach der Auflistung einer Immobilie kommen. Ist es also nicht sinnvoll, die maximale Anzahl qualifizierter Immobilien anzuziehen? potenzielle Käufer von Anfang an durch realistische und wohlüberlegte Preisgestaltung. Verkäufer sollten ihre Vertreter auffordern, ihre Preisgründe erläutern und eine wettbewerbsorientierte Marktanalyse genau prüfen und zu ihren besten Zwecken verwenden.

2. Marketing: Was ist der beste Weg, um ein bestimmtes Haus und eine bestimmte Immobilie zu vermarkten? Wählen Sie einen Agenten, der einen vollständig durchdachten, gut durchdachten Marketingplan erstellt, der die Gründe dafür, die besten Medien für Ihr Zuhause und die Frage enthält, wie Sie das Beste für Ihr Geld bekommen. In diese Planung einbezogen werden sollte: die richtige Kombination von Mediennutzung / -nutzung; Prioritäten; Tore; die Nische des Hauses; Nischenmarketing usw.

3. Verkauf: Der Verkauf muss proaktiv sein und Kunden und Agenten müssen als Team zusammenarbeiten, um die bestmöglichen Ergebnisse zu erzielen. Wie schnell ein Agent auf Leads reagiert, die Bedenken und Wahrnehmungen seines Kunden beantwortet / anspricht und die Qualität seiner Beratung in wohlüberlegter, zeitnaher Weise oft unterscheidet, unterscheidet der richtige Vertreter für Sie und den Rest von – die Packung!

4. Der Umsatz: Der Verkaufsprozess muss den Deal mit den Ergebnissen abschließen, die am sinnvollsten sind! Erst wenn der Verkauf abgeschlossen ist und der Agent den Service erbracht hat, den sein Kunde benötigt und verdient!

5. Schließen: Einige glauben fälschlicherweise, der Prozess sei beendet, wenn das Angebot gemacht und angenommen wird. Zwischen diesem Schritt und dem Abschluss können jedoch viele Dinge passieren, und daher sind Erfahrung, Fachwissen, Weitsicht und Planung für Eventualitäten wesentliche Eigenschaften, die erforderlich sind, um ein großartiger Immobilienmakler zu sein!

Hausbesitzer sollten jemanden einstellen, der sie vertritt und all diese Faktoren berücksichtigt, und ein Szenario erstellen, in dem sein Kunde in kürzester Zeit den höchsten möglichen Preis mit den besten Konditionen und dem geringsten Aufwand erhält ! Da für die meisten ihr Haus ihren größten finanziellen Vermögenswert darstellt, macht das keinen Sinn?

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Retten Sie sich vor gefälschten Maklern

Menschen auf der ganzen Welt wurden von Landbetrügern getäuscht und betrogen. Die irreführenden Behauptungen von Immobilienhändlern locken Menschen zum Kauf von Immobilien, die nie zum Verkauf angeboten wurden! Wenn Sie daran denken, Land zu kaufen, machen Sie vorher die notwendigen Hausaufgaben, um nicht Opfer solcher Landbetrügereien zu werden.

Unter diesen schwierigen wirtschaftlichen Bedingungen wird die Investition in Immobilien als ein wirksames Instrument zur Erreichung finanzieller Stabilität angesehen. Dies ist der Grund, warum Menschen Investitionen in Immobilien zuverlässiger finden und daher bereit sind, ihr Vermögen zu investieren, um ein Stück Land zu besitzen. Wie üblich hat dieser Boom auch zu Betrug und Betrug geführt, und eine beträchtliche Anzahl von Menschen ist diesen Betrügern zum Opfer gefallen.

Wenn Sie also daran denken, eine Handlung zu erwerben, achten Sie auf diese Betrüger. Sie können diese einfachen Schritte ausführen, um nicht Opfer zu werden.

Ruf des Immobilienhändlers

Schauen Sie sich zuerst um, um mehr über den Ruf des Immobilienhändlers zu erfahren. Sie können sich auch bei der Firma selbst erkundigen, um mehr über ihre Erfahrungen auf diesem Gebiet zu erfahren. Sagen Sie ihnen, sie sollen Ihnen Testimonials von früheren Kunden zeigen. Finden Sie heraus, ob der Händler, den Sie einstellen möchten, regelmäßig an Immobilienausstellungen teilnimmt. Dies hilft Ihnen, den guten Willen des Unternehmens oder des Händlers zu beurteilen. Sie können auch nach dem Fachwissen oder den Fähigkeiten des mit diesem Unternehmen verbundenen Personals suchen. Das Letzte, was zählt, um den Ruf des Unternehmens zu beurteilen, ist, ob die Top-Köpfe des Unternehmens eingeladen oder eher gebeten werden, bei gesellschaftlichen Zusammenkünften zu sprechen. Diese Punkte helfen Ihnen wirklich, den Ruf des Immobilienhändlers zu beurteilen.

Besuchen Sie die Makler

Aufgrund des Arbeitsdrucks fällt es uns manchmal schwer, die Zeit für einen Besuch beim Immobilienhändler zu verwalten. Deshalb versuchen wir, die gesamte Arbeit entweder telefonisch oder online zu erledigen. Studien zeigen, dass aus genau diesem Grund maximale Landbetrügereien auftreten. Sie können zwar online oder telefonisch eine Verhandlung beginnen, es wird jedoch empfohlen, den Makler persönlich zu besuchen. Auf diese Weise können Sie einige Zeit mit der Firma verbringen, um sich über deren Fähigkeiten und frühere Arbeitsberichte zu informieren. Darüber hinaus können Sie ihnen auch Fragen zur Immobilie stellen.

Rechtliche Garantien

Wenn Sie Land erwerben, neigen Sie auch zu verschiedenen Problemen und Spannungen. Um solche Komplikationen zu beseitigen, sollten Sie sicherstellen, dass der Makler oder die Firma, die Sie auswählen, garantiert, dass das Land tatsächlich zum Verkauf steht und das Recht hat, es zu verkaufen. Gehen Sie die rechtlichen Dokumente sehr sorgfältig durch.

Überprüfen Sie alle geltend gemachten Ansprüche

Ihr Wachjob beginnt, wenn Sie den Immobilienhändler besuchen und eine Broschüre erhalten. Diese Broschüre enthält in der Regel Informationen über das Grundstück, die von der Firma zu gegebener Zeit recherchiert wurden. Wenn Sie sie sorgfältig studieren, erhalten Sie eine Vorstellung davon, ob die Eingaben lückenhaft oder sinnvoll sind. Dies zeigt auch Transparenz und Ehrlichkeit seitens der Händler bei der Bewertung der Immobilie.

Zahlungsweise

Eine andere Sache, die Sie tun sollten, um den Händler zu besuchen, ist, nach einem Kundenkonto zu fragen. Dieses Konto enthält die Details der Dienstleistungen, die der Immobilienhändler erbringen wird, sowie die Gebührenstruktur. Möglicherweise haben Sie bemerkt, dass einige Händler eine Vorauszahlung verlangen. Nun, das ist ziemlich vernünftig, aber die Tatsache, dass Sie überprüfen müssen, ob der Händler einen verhältnismäßig großen Betrag verlangt oder ob er versucht, das Geld einzustecken, bevor der Deal abgeschlossen ist.

Eine andere Möglichkeit, ein betrügerisches Land oder einen betrügerischen Händler zu vermeiden, besteht darin, sich für Regierungsgrundstücke zu entscheiden. Diese Länder sind in der Regel frei von Problemen und vergleichsweise billiger. Wenn Sie sich daher entschlossen haben, ein Grundstück zu erwerben, wird Ihnen empfohlen, das Grundstück zu erwerben Regierungsgrundstücke zum Verkauf durch vertrauenswürdige Händler, damit Sie nicht mit Betrügern umgehen müssen.

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Könnten Sie den Eiffelturm zweimal verkaufen?

Was können Sie als Immobilienmakler von dem Conman lernen, der den Eiffelturm zweimal verkauft hat?

In den guten alten Zeiten (den 1920er Jahren) gab es einen Mann namens Victor Lustig, der ein Verbrecher mit glatten Zungen war, der von einem Betrüger zum anderen ging und immer nach einer Möglichkeit suchte, Menschen von ihrem Geld zu trennen.

Er war während seiner Karriere in viele Betrügereien verwickelt. Aber der Betrug, der ihn im Laufe der Geschichte berühmt machen würde, betraf den Eiffelturm.

1925 war Lustig, der immer auf der Suche nach einem neuen Betrüger war, in Paris und bemerkte zufällig einen Artikel in der Zeitung, in dem beschrieben wurde, wie schwer es der französischen Regierung fiel, den Eiffelturm instand zu halten. Als der vollendete Betrüger, der er war, kam mir eine Idee in den Sinn. Warum nicht den Eiffelturm verkaufen?

Das erste, was er tat, war, dass ein Fälscher eine offizielle Regierung stationär schuf und sich persönlich in die angesehene Position des stellvertretenden Generaldirektors des Ministère de Postes et Télégraphes "berief". Dann wurden Briefe auf dem offiziell aussehenden Briefkopf an fünf verschiedene Schrotthändler verschickt; Sie waren absichtlich vage und luden sie einfach ein, einen möglichen Regierungsvertrag zu besprechen.

Als alle zu dem Treffen ankamen und die Männer ein wenig unterhielten, gab Lustig überraschend bekannt, dass die Regierung tatsächlich den Eiffelturm verschrottet.

Er bemerkte, dass der Turm 1889 erbaut worden war und niemals als dauerhafte Struktur gedacht war, von der jeder wusste, dass sie wahr war. Er erwähnte, dass sich die Regierung den Unterhalt nicht mehr leisten könne, worüber die Männer bereits in der Zeitung gelesen hatten. In der Zeitung wurde erwähnt, dass der Eiffelturm dringend reparaturbedürftig sei, die Kosten sehr unerschwinglich seien, und es gab eine kurze Bemerkung, dass die Regierung tatsächlich die Idee untersuchte, dass es billiger sein könnte, ihn abzureißen, als ihn zu reparieren. Er betonte sorgfältig, dass dies eine sehr kontroverse Entscheidung der Regierung sei, weshalb die Männer über den Untergang des Turms schweigen oder einen öffentlichen Aufschrei riskieren mussten.

Lustig arrangierte dann, jeden Mann auf eine Tour durch den Turm mitzunehmen, um eine Beziehung herzustellen, ihre Emotionen zu bestimmen und seine "Marke" auszuwählen. Nachdem er jeden Schrotthändler interviewt hatte, wählte er einen Mann namens André Poisson aus und arbeitete an seiner Verkaufsmagie.

Nach Abschluss des Verkaufs reiste Lustig sofort nach Österreich. Er machte keinen Versuch, sich zu verstecken und lebte das Leben des Luxus auf Poissons Kosten. Jeden Tag überprüfte Lustig die Pariser Zeitungen auf Neuigkeiten über seinen Betrug, aber es wurde in keiner der Zeitungen darüber berichtet. Er kam zu dem Schluss, dass es Poisson zu peinlich war, sich in den Betrug zu verlieben, und er hatte beschlossen, seinen Verlust zu essen. Zu wissen, dass er im klaren war, kehrte Lustig ein Jahr später nach Paris zurück und zog wieder genau denselben Betrug.

Ja, du hast es richtig gelesen, Lustig hat den Eiffelturm ein zweites Mal verkauft! Aber damals hatte er nicht so viel Glück. Sein Zeichen ging an die Polizei und die Geschichte explodierte in der Presse. Lustig war gezwungen, Europa zu verlassen und in die USA zu reisen. Es würde keinen dritten Verkauf des Turms geben.

Was hat dieser Conman mit Ihnen als Immobilienmakler zu tun? Nun, eigentlich viel. Beim Verkauf des Eiffelturms verwendete Lustig bestimmte Techniken, die Verkäufer von Natural Born Sales anwenden. Verkaufstechniken, die Sie auch verwenden sollten.

Betrüger und natürliche Verkäufer haben genau die gleichen Fähigkeiten. Es gibt jedoch einen signifikanten Unterschied zwischen den beiden und das ist Absicht. Betrüger verwenden diese Techniken der Psychologie, um Menschen bei einem Gewinn / Verlust-Vorschlag zu schaden. Der Conman gewinnt und die Person, mit der sie arbeiten, verliert … manchmal alles.

Auf der anderen Seite verwenden die Natural Born Salespeople die gleichen Techniken, um Menschen bei einem Win / Win-Angebot zu helfen. Sie helfen ihren Kunden, ihren Traum zu verwirklichen und ein Haus zu kaufen, und werden gleichzeitig zu den Top 10% der Immobilienmakler, die dies tun.

Sie sind beide Experten im Umgang mit Psychologie.

Sie sind beide Experten darin, die Emotionen des Kunden für den Verkauf zu nutzen.

Sie sind beide Experten darin, Rapport zu nutzen und zu gewinnen.

Sie sind beide Experten, um herauszufinden, was das Unbewusste des Klienten will.

Sie sind beide Experten darin, herauszufinden, welche Emotionen diese Person antreiben, und diese Emotionen zu nutzen, um einen Verkauf zu tätigen.

Die Schwierigkeit entsteht, wenn Sie versuchen, einen natürlich geborenen Verkäufer dazu zu bringen, Ihnen beizubringen, wie sie zu verkaufen, und sie können es nicht. Sie können nicht, weil die meisten natürlich geborenen Verkäufer absolut keine Ahnung haben, wie sie das tun, was sie tun. Es ist für sie selbstverständlich und sie müssen nicht einmal darüber nachdenken, was sie tun sollen, um einen Verkauf zu tätigen. Aus diesem Grund stellen viele Top-Verkäufer die schlechtesten Trainer her. Sie können nicht lehren, was sie tun.

Nun zu den guten Nachrichten. Diese psychologischen Verkaufstechniken können erlernt und beherrscht werden, und wenn Sie sie einmal beherrschen, können Sie an die Spitze gelangen.

Zum Beispiel besteht eine Psychologie des Verkaufsprinzips darin, dass Menschen aufgrund von Emotionen kaufen und mit Logik rechtfertigen. Ich bin mir ziemlich sicher, dass Sie mit diesem Prinzip überhaupt vertraut sind, aber wissen Sie, wie Sie es verwenden können, um Verkäufe zu tätigen?

Stellen Sie sich vor, Sie wüssten genau, wie das Prinzip funktioniert, und könnten damit Ihren Kunden helfen und selbst ein besserer Agent werden.

Eine von vielen natürlichen Fähigkeiten, die Vertriebsprofis und Betrüger einsetzen, besteht darin, zuzuhören und Fragen zu stellen, bis sie genau verstehen, was die Person will, nicht nur bewusst, sondern vor allem unbewusst. Dies ist einer der größten Fehler, den viele, wenn nicht die meisten Immobilienverkäufer machen. Sie hören zu, verstehen aber nicht wirklich.

In einer Verkaufssituation und sogar in alltäglichen Gesprächen verwenden die Leute "Codewörter". Zum Beispiel könnte ein Kunde Ihnen sagen, dass er ein Haus mit Aussicht sucht. Das Wort "Ansicht" ist ein Codewort. Sie denken vielleicht, Sie wissen, was es bedeutet, aber Sie wissen es wirklich nicht. Sie verstehen, was "Ansicht" für Sie bedeutet, aber nicht, was es für Ihren Kunden bedeutet. Der natürliche Verkäufer weiß instinktiv, dass er nicht weiß, was "Ansicht" bedeutet, und kann dem Kunden die wahre Bedeutung entziehen.

Vor nicht allzu langer Zeit passierte dies einem brandneuen Agenten, mit dem ich zusammengearbeitet habe. Ich brachte ihr Codewörter bei. Sie wirkte zuerst etwas verwirrt und dann konnte man plötzlich sehen, wie das Licht in ihrem Kopf aufleuchtete. Sie erzählte mir, dass sie in den letzten Monaten mit einem Paar zusammengearbeitet hatte, das ein Zuhause suchte. Sie hatte sie gefragt, was sie wollten und sie sagten ihr ein Haus mit Aussicht. In diesem Sinne nahm sie sie immer wieder mit und zeigte Häuser mit Aussicht. Der Agent lebte zufällig im Großen Nordwesten, von wo aus man einen atemberaubenden Blick auf die Berge, Täler und Flüsse hat. Es gab also eine große Auswahl. Aber egal was sie ihnen zeigte, die Frau war nie glücklich.

Eines Tages, als sie ihnen ein Haus zeigten, kamen sie an einem Viertel vorbei und bemerkten ein Schild, das zu einem Haus führte, das gerade an diesem Tag auf den Markt gekommen war. Sie beschlossen, den Listing Agent anzurufen und konnten ihn an diesem Tag besichtigen. Während sie durch das Haus ging, kommentierte die Frau, was für eine großartige Aussicht das Haus hatte und der Agent war schockiert, weil das Haus vollständig von Bäumen umgeben war und es keine Aussicht gab! Der Agent schaute aus dem Fenster auf alle Bäume und fragte, was sie meinte. Die Frau sagte: "Ich kann keine Autos sehen."

Seit Monaten hatte der Agent versucht, ein Haus zu finden, das, wie der Agent meinte, eine Aussicht hatte, aber es war nie das, was die Frau für eine Aussicht hielt, und der Agent war ahnungslos. Mit "Blick" meinte die Frau, sie wolle aus den Fenstern schauen und keine Autos, Geräte oder Werkzeuge ihres Mannes sehen können … das bedeutete eine gute Sicht für sie.

Wenn Sie die Codewörter und die anderen Techniken des in Natural geborenen Verkäufers verstehen, können Sie möglicherweise auch den Eiffelturm verkaufen. Und wenn Sie den Eiffelturm ein paar Mal verkaufen könnten, wenn er nicht einmal zum Verkauf steht, denken Sie daran, wie viele Häuser Sie verkaufen könnten.

Oh, und unser Betrüger Lustig starb im Alcatraz-Gefängnis (wohin er geschickt wurde, nachdem er wegen eines Fälschungsplans verurteilt worden war), und in seiner Sterbeurkunde war sein Beruf als Verkäufer aufgeführt.

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Wie sollten Immobilienmakler Kunden bedienen?

Als Immobilienlizenzverkäufer im Bundesstaat New York wurde ich seit mehr als einem Jahrzehnt oft gefragt, warum ein Hausbesitzer besser bedient wird, indem er einen Makler auswählt und einsetzt, anstatt es selbst zu versuchen ! Die Wahl der richtigen Darstellung bedeutet für Sie, im Voraus klar zu identifizieren, was Sie als Ihre Hauptpriorität betrachten, und Ihre Argumentation und Begründung genau zu untersuchen! Während es simpel und doch wahr ist, zu sagen, sollte und muss der richtige Agent DIENEN seine Kunden und stellen die Bedürfnisse jedes Kunden usw. vor sein eigenes Eigeninteresse, es könnte sinnvoll sein, kurz zu untersuchen, was dies bedeutet und darstellt. In diesem Sinne wird in diesem Artikel versucht, kurz zu betrachten, zu untersuchen, zu überprüfen und unter Verwendung des mnemonischen Ansatzes zu diskutieren, wie dies sein muss, die höchste Priorität und den höchsten Fokus.

1. Service / dient; Stärken / stärker; Systeme / System; Lösungen / Lösungen; Verkauf / Verkauf: Bei der Befragung hört ein weiser Hausbesitzer zur potenziellen Vertretung sorgfältig zu und beobachtet, welche Personen seine Kunden, Interessen und Bedürfnisse zu betonen, zu bedienen und Wege aufzuzeigen scheinen! Dies bedeutet, die Stärken und Schwächen einer bestimmten Immobilie zu identifizieren, zu klären und eine Strategie zu entwickeln, um Stärkenbereiche hervorzuheben, um den Qualitätsverkauf der Immobilie zu einer höheren Wahrscheinlichkeit zu machen! Er muss wissen, welche Systeme er hervorheben und hervorheben muss, und ein Marketing-System mit seinem Kunden teilen, um gemeinsam mit Teamarbeit die besten Lösungen zu erzielen, die gelöst werden sollen, die Bedürfnisse und Ziele des Hausbesitzers!

2. Empathie; Betonung: Wenn Sie potenzielle Agenten befragen, ist es ratsam zu überlegen, welche effektiv auf Sie und Ihre Bedürfnisse hören, anstatt zu versuchen, das Gespräch zu dominieren. Der Verkauf von Häusern sollte etwas maßgeschneidert sein und nicht ein einheitlicher Ansatz! Wenn man mit äußerster Empathie vorgeht, wird man viel fähiger, seine Betonung dort zu platzieren, wo es am besten sein könnte!

3. Relevant; zuverlässig; reaktionsschnell / verantwortlich; realistisch: Was nützt ein Agent, wenn er keine relevante Professionalität bietet? Seine Kunden müssen ihn als zuverlässig betrachten und auf ihre Bedürfnisse, Ziele und Prioritäten eingehen! Es ist nicht verantwortlich oder nützlich, es sei denn / bis seine Empfehlungen realistisch sind!

4. Wert; Werte; lebensfähig; Ansichten; Vision: Großartige Agenten bieten ihren Kunden weitaus mehr Wert, um zu demonstrieren, warum sie ausgewählt werden sollten! Ihre Werte müssen mit ihren Kunden geteilt werden, und sie müssen ihre Ansichten und Gründe für einen bestimmten Ansatz klar erläutern. Was nützt eine Vision, wenn sie nicht die besten und praktikabelsten Lösungen und Maßnahmen bietet?

5. Energie tanken; Exzellenz; ertragen; bereichern: Da der Prozess für viele oft stressig ist, sollte Ihr Agent die persönliche Energie und Einstellung haben, um Sie auf positive Weise zu energetisieren! Sein Fokus muss darauf liegen, während dieser Zeit echte Spitzenleistungen zu erbringen, und er muss die Ausdauer haben, nahtlos voranzukommen, unabhängig von Hindernissen! Wenn man die, die er vertritt, nicht bereichert, dient er nicht den Bedürfnissen und Zielen seiner Kunden!

Die besten Agenten konsequent, priorisieren, den besten Weg, um DIENEN seine Kunden! Ist das für die meisten Menschen nicht sinnvoll, da ihr Haus das größte finanzielle Kapital darstellt?

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Vermarkten oder verkaufen Sie Immobilien?: 3 Dinge zu beachten

Wenn Sie ein Immobilienlizenzverkäufer oder Associate Broker usw. sind, ist es wichtig zu überlegen, ob Sie Immobilien oder In-Sales verkaufen und ob Sie Immobilien usw. vermarkten oder verkaufen! Während viele zu glauben scheinen, dass dies die gleichen sind, gibt es in Wirklichkeit einige signifikante Unterschiede in der Art und Weise, wie man vorgeht, handelt, sich verhält, funktioniert und dient, diejenigen, die ihn einstellen! Vermarkten oder verkaufen Sie Immobilien oder beides? Obwohl es viele Dinge zu beachten gibt, konzentriert sich dieser Artikel auf drei wichtige Dinge, die hervorgehoben und hervorgehoben werden müssen. In diesem Sinne wird in diesem Artikel versucht, kurz zu überlegen, zu untersuchen, zu überprüfen und zu diskutieren, was dies bedeutet und darstellt und warum es wichtig ist.

1. Proaktive Vermarktung und Verkaufsförderung im Vergleich zu: Was ist der Unterschied zwischen Verkauf und Vermarktung von Immobilien? Es liegt in der Verantwortung eines Agenten, diese beiden Aufgaben und mehr zu erfüllen! Marketing-Eigenschaften bedeuten, sie zu bewerben, indem eine Kombination aus persönlichen und beruflichen Kontakten, Werbung, Empfehlungen, digitalen Werbeaktionen usw. verwendet wird. Wenn man diese Aktionen jedoch nicht proaktiv in Verkäufe umwandelt, wird der Agent nicht nur bezahlt, sondern auch er kommt seiner Verpflichtung gegenüber seinem Kunden nicht nach! Der wesentliche Unterschied zwischen Verkauf und Verkauf besteht darin, dass Verkauf der Prozess ist, während Verkauf der Abschluss des Geschäfts ist!

2. Marketing mit einem Tag der offenen Tür im Vergleich zu Folgemaßnahmen: Nicht alle Open Houses sind gleich! Während dieser Prozess für die meisten Immobilien zumindest aus Sicht der Exposition hilfreich ist, gehen einige Agenten lediglich als Begleiter vor, während die erfolgreichsten versuchen, eine inspirierende, motivierende und überzeugende Verbindung mit den Teilnehmern herzustellen ! Da die meisten Verkäufe nicht direkt von einem Tag der offenen Tür kommen, ist es wichtig, sie zu verwenden, um eine Liste qualifizierter potenzieller Käufer für andere Situationen zu erstellen, die sich möglicherweise ergeben! Wie man folgt – durch, macht den Unterschied in der Welt!

3. Markt durch Werbung, aber Verkauf durch Umwandlung des Geschäfts: Werbung ist eine Form des professionellen Marketings. Wenn sie effektiv in Kombination mit anderen verfügbaren Werbebereichen eingesetzt wird, macht sie oft einen signifikanten Unterschied zum Besseren! Was die besten Vertreter vom Rest des Rudels unterscheidet, ist, konsequent und beständig voranzukommen, um den Deal wirklich umzuwandeln und einen Verkauf abzuschließen, der den größten Gewinn für die anderen erzielt. Bock!

Immobilienprofis müssen ihren Kunden den besten Service bieten, indem sie Immobilien vermarkten und verkaufen, Geschäfte abschließen und Verkäufe tätigen! Warum sollten Hausbesitzer Sie einstellen?

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So wählen Sie den Makler, der Ihr Haus wirklich verkauft

Mit über einer MILLION Maklern in den USA haben Sie wahrscheinlich mindestens ein paar Dutzend in Ihrer eigenen Gemeinde zur Auswahl. Welcher von ihnen wird Ihnen am besten dienen?

Betrachten Sie diese drei Hauptbereiche:

o Begeisterung

o Marketing

o Kommunikation

Ich weiß, andere Leute werden Ihnen sagen, dass Sie sich die Erfahrung und die Anzahl der abgeschlossenen Transaktionen ansehen sollen. Ja vielleicht. Aber ein neuer Agent kann oft hervorragende Arbeit leisten, wenn er oder sie nicht nur von Ihrem Zuhause begeistert ist, sondern sich vor allem darauf konzentriert, es zu verkaufen – anstatt von anderen Angeboten in 17 Richtungen verstreut und gezogen zu werden.

Wenn Sie sich für eine Erfahrung entscheiden, sollten Sie unbedingt wissen, wie viel von dieser Erfahrung in Häusern in Ihrer Preisklasse steckt. Einige Agenten nehmen jede mögliche Auflistung, arbeiten aber nur am Verkauf der High-Ticket-Häuser. Scheuen Sie sich vor ihnen! Sie hoffen nur, dass ein anderer Agent die günstigeren Angebote verkauft und sie die Hälfte der Provision erhalten.

Einige Leute empfehlen, mit einem Immobilien-Team zusammenzuarbeiten. Ich nicht. Aber das ist meine persönliche Vorliebe. Für mich ist die Zusammenarbeit mit einem Team, um ein Haus zu verkaufen, dasselbe wie der Versuch, mit großen Unternehmen zusammenzuarbeiten, bei denen niemand weiß, was andere tun. Für mich ist die Zusammenarbeit mit einem Agenten, der jedes Detail der Aktivität in meinem Angebot (und Verkauf) kennt, weit mehr wert als die vermutete Effizienz eines Teams.

Sie können anders fühlen.

In der Zwischenzeit glaube ich, dass Begeisterung, Marketing und Kommunikation der Schlüssel zum Erfolg sind.

Begeisterung: Wenn ein Agent wirklich begeistert und begeistert von Ihrem Zuhause ist, wird dies in allen Marketingmaterialien und in jedem Gespräch mit Kunden und anderen Agenten zum Ausdruck kommen. Leute, die zuhören, werden wissen, dass sie dieses Haus sehen MÜSSEN!

Wenn andererseits ein Agent durch Ihr Haus kommt und auf seine vielen Fehler hinweist, sagen Sie einfach "Weiter". Dies kann eine Taktik sein, um Sie zu einem niedrigeren Preis zu drängen, damit sich das Haus schneller verkauft. Es kann auch bedeuten, dass der Agent Ihr Haus einfach nicht mag. In beiden Fällen benötigen Sie diesen Agenten nicht.

* Hinweis: Begeistert zu sein bedeutet nicht, blind zu sein. Ihr Agent mag das Layout, die Aussicht, den Standort und viele andere Dinge, gibt Ihnen aber dennoch Empfehlungen für Reparaturen, bevor das Haus auf den Markt kommt. Dies sind Empfehlungen, die das Haus in seinem besten Licht zeigen sollen. Hören Sie also zu!

Marketing: Eine starke Webpräsenz ist ein Muss, und es gibt keine Entschuldigung dafür, in diesem Bereich schwach zu sein. Ein guter Job bedeutet, viele Fotos zu machen und Beschreibungen zu schreiben, die weit über die alte Grundvariante "Drei Schlafzimmer, zwei Bäder, Deck" hinausgehen.

Ihre Präsenz im Internet sollte in Form einer Heimtour erfolgen, die verlockende Details bietet. Details, die potenzielle Käufer bei dem Gedanken, in Ihrem Haus zu leben, zum Sabbern bringen.

Die MLS-Liste sollte so viel wie möglich enthalten, und die Flyer, die Ihr Agent austeilt, sollten Begeisterung für die vielen besonderen Vorteile ausstrahlen, die Ihr Zuhause bietet. Der Flyer in der Box vor der Tür sollte einen Einblick geben, was Käufer finden, wenn sie hineinkommen … Zeigen Sie ihnen NICHT nur ein Bild des Hauses, das sie vor sich sehen, und sagen Sie ihnen etwas, das sie von ihrem Standort aus sehen können Stehen.

Wenn Sie Agenten in Betracht ziehen, fragen Sie nach deren Marketingmaterialien für andere Häuser. Dann werden Sie wissen, ob die Materialien, die sie produzieren, Aufregung und Verlockung bieten – oder langweilige und langweilige Faktenblätter sind.

Fragen Sie, wo der Agent Werbung macht, und fragen Sie dann, warum.

In einigen Gemeinden funktionieren Zeitungsanzeigen. Bei anderen nicht. Ihr Agent weiß, welche Werbemittel tatsächlich Kunden anziehen. Seien Sie also nicht verärgert, wenn er keine von Ihnen gelesene Zeitung oder von Ihnen empfohlene Zeitschrift verwendet. Agenten haben durch Versuch und Irrtum gelernt – und unzählige verschwendete Dollars.

In einigen Gemeinden sind Tag der offenen Tür ein gutes Werkzeug. In anderen Fällen sind sie reine Zeitverschwendung. Ihr Agent weiß es, bestehen Sie also nicht auf einem Tag der offenen Tür, nur weil Ihr Schwager in einer anderen Stadt meint, Sie sollten einen haben.

Kommunikation:Sie sollten sich auf Ihren Agenten verlassen können, um alle guten und schlechten Nachrichten zu erfahren. Ein Anruf nach jeder Show ist nicht zu viel zu erwarten, und es gibt auch keinen monatlichen Bericht, in dem Shows, Anzeigen, Feedback usw. aufgeführt sind.

Wenn Sie anrufen, sollten Sie innerhalb weniger Stunden mit einem Rückruf rechnen können. Denken Sie daran, dass Sie nicht der einzige Kunde sind. Wenn Ihr Agent nicht anwesend ist oder an einem Closing teilnimmt, kann er Ihren Anruf erst zurückgeben, wenn er fertig ist.

Sie sollten nicht erwarten, dass Sie Ihren Agenten 24 Stunden am Tag kontaktieren können, aber Sie sollten sich auf einen Rückruf am Abend oder am Wochenende verlassen können. Verlange nur keine sofortige Aufmerksamkeit. Manchmal ist Ihr Agent in einer Show oder einem Listing unterwegs, und manchmal verbringt er oder sie Zeit mit Freunden und Familie. Auch Immobilienmakler leben außerhalb der Arbeit. Wenn Sie abends eine Nachricht hinterlassen, teilen Sie Ihrem Agenten mit, wie spät er den Anruf zurückgeben kann.

Möglicherweise ist der wichtigste entscheidende Faktor einer, den ich oben nicht erwähnt habe. Das sind deine Gefühle. Vertrauen Sie Ihrem Bauch, um Ihnen zu sagen, ob der Agent, den Sie gerade kennengelernt haben, "echt" ist und dessen Person Sie genießen können und deren Rat Sie vertrauen können. Wenn Sie sich unwohl fühlen, wird es nur noch schlimmer.

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Ist ein Leerverkauf die richtige Wahl?

Mit dem Rückgang der Hauswerte in den letzten Jahren sind einige Hausbesitzer, die auf dem aktuellen Markt verkaufen müssen, gefangen, da sie mehr schulden, als ihr Haus wert ist. In dieser Situation kann der Leerverkauf zu einer praktikablen Option werden.

Was ist ein Leerverkauf:

Ein Leerverkauf ist einfach ein Verkauf, bei dem der Erlös nicht ausreicht, um alle ausstehenden Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Verkauf des Eigenheims zu decken, einschließlich Hypothek oder Hypotheken, unbezahlter Grundsteuern, Anwaltskosten, Titelkosten, Provisionen usw. Dieser Mangel würde verlangen, dass der Verkäufer Geld zum Abschluss bringt oder eine "kurzgeschlossene" Auszahlung mit seinem Kreditgeber aushandelt. Der Kreditgeber ist nicht verpflichtet, dem zuzustimmen, aber viele werden es tun. In den meisten Fällen wird ein Leerverkauf von Verkäufern versucht, die vor einer Zwangsvollstreckung stehen oder in Verzug geraten sind und nicht mehr in der Lage sind, ihre Zahlungen fortzusetzen.

Der Prozess:

Es gibt viele Missverständnisse über den Leerverkaufsprozess und die Rolle des Kreditgebers darin, selbst bei einigen Realtor®s. Die Rolle des Kreditgebers des Verkäufers ist nichts anderes als die eines Eventualverbindlichen. Dies kann je nach Status variieren, je nachdem, ob es sich um einen Titel- oder einen Pfandrechtstatus handelt. Diese Informationen gelten für Illinois, ein Staat mit Pfandrechtstheorie (der Eigentümer besitzt das Eigentum und der Kreditgeber ein Pfandrecht an dem Grundstück).

Der Verkäufer besitzt das Haus und ist letztendlich derjenige, der mit Hilfe seines Vertreters ein Gegenangebot annimmt, ablehnt oder vorschlägt, sobald ein Angebot eingegangen ist. Wenn das Angebot vom Verkäufer angenommen wird, erfolgt dies unter der Bedingung, dass der Kreditgeber sich bereit erklärt, den Nettoerlös aus dem Verkauf als vollständige Begleichung der geschuldeten Beträge zu akzeptieren. Ich hatte mehr als eine Gelegenheit, in der ein Agent, der für einen Käufer arbeitet, fragt, wann sein Angebot bei der Bank eingereicht wird, noch bevor der Verkäufer zugestimmt hat, es anzunehmen. Es kann die Verwirrung erhöhen, wenn mehrere Angebote eingehen. Einige denken, dass alle Angebote dem Kreditgeber vorgelegt werden müssen. Dies ist nicht korrekt. Alle Angebote müssen dem Verkäufer und nicht dem Kreditgeber vorgelegt werden. Das Ziel des Listing Agent sollte darin bestehen, das bestmögliche Angebot zu erhalten und damit der Transaktion die bestmögliche Chance zu geben, tatsächlich abzuschließen.

Wie stehen die Chancen für einen erfolgreichen Abschluss?

Sie sind tatsächlich besser als früher. Heutzutage ist es für Banken sinnvoll, ernsthaft über die Annahme eines Leerverkaufs nachzudenken, da sie in vielen Fällen insgesamt mehr Geld verdienen, als den gesamten Zwangsvollstreckungsprozess durchlaufen, das Haus zurücknehmen und es als REO (Real Estate Owned) vermarkten. Illinois ist ein gerichtlicher Zwangsvollstreckungsstaat. Einige Staaten sind nicht juristisch. Die gerichtlichen Zwangsvollstreckungen dauern viel länger. In Illinois kann der Prozess ein Jahr oder länger dauern. Es gibt einige Staaten, die mehr als 3 Jahre dauern. Wenn Sie bedenken, dass die Bank in den meisten Fällen nichts erhält, während sich der Prozess hinzieht, erkennen Sie ihre Motivation, andere Optionen in Betracht zu ziehen. Hinzu kommen die Verschlechterung des Eigentums während dieser Zeit und die zusätzlichen Transportkosten sowie die Vorteile für die Bank. Die Bank in dieser Situation sucht ähnlich wie der Hausbesitzer nach dem besten Weg, um ihre Verluste zu begrenzen.

Die Vorteile eines Leerverkaufs:

Die Kreditgeber gestatten dem Verkäufer im Allgemeinen nicht, den Verkaufserlös zu erhalten. Dies ist fair, wenn man bedenkt, dass die gesamte Grundlage des Leerverkaufs in Verhandlungen mit dem Kreditgeber besteht, um ihn dazu zu bringen, weniger als das zu nehmen, was er schuldet. Die einzige Ausnahme, die ich gesehen habe, war vor Jahren, als wir aufgrund eines Fehlers um 0,06 USD aus dem Gleichgewicht gerieten. Die Titelfirma hat dem Verkäufer tatsächlich einen Scheck über sechs Cent ausgestellt! Als Verkäufer in dieser Situation muss man bedenken, dass der Kreditgeber, wenn er dem Leerverkauf zustimmt, dem Verkäufer erlaubt, eine Zwangsvollstreckung in seiner Akte zu vermeiden, die ihm viele Jahre folgt. Darüber hinaus lassen die meisten Leerverkäufe den Verkäufer aus der Verschuldung heraus, ohne wegen eines Mangels verfolgt zu werden. Diese beiden Dinge sollten die Motivation sein, die Sie brauchen. Es gibt keine Garantie für den Erfolg, aber die Mühe lohnt sich auf jeden Fall.

Wen solltest du anrufen?

Diese Transaktionen sind nicht für Anfänger. Es gibt keinen Ersatz für Erfahrung, wenn es darum geht, durch diesen Prozess zu navigieren. Ein erfahrener Agent und Anwalt sind entscheidend. In dieser Situation ist es sinnvoll, viele Fragen zu stellen. Für Makler stehen spezielle Leerverkaufs- / Zwangsvollstreckungskurse zur Verfügung. Einige sind sehr lohnenswert, aber diese Kurse allein machen den Agenten nicht unbedingt zu einem Experten. Ein Agent, der von einem Verkäufer empfohlen wird, der diesen Prozess durchlaufen hat, ist definitiv jemand, mit dem es sich zu sprechen lohnt.

Was kostet es?

In den meisten Fällen kostet es Sie nichts, es sei denn, der Agent erhebt eine Vorabgebühr für die Auflistung des Hauses. Alle Agenten verhandeln ihre eigenen Gebühren. Es sollte Sie nichts kosten, mit einem Agenten zu sprechen und Informationen zu erhalten. Alle Provisionen und sonstigen Abschlusskosten, die ein Verkäufer normalerweise zahlen würde, werden berücksichtigt. Wenn der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmt, stimmt er dem Nettobetrag des Verkaufs zu, sodass im Wesentlichen der Kreditgeber Ihre Abschlusskosten trägt. Für jemanden, der vor einer Zwangsvollstreckung steht, kann ein Leerverkauf eine hervorragende Lösung sein.

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