Wie arbeite ich mit dem Makler des Käufers, wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen?

Viele Menschen entscheiden sich heutzutage für die Methode "Verkauf durch Eigentümer" und lernen, wie Sie Ihr Haus privat verkaufen können, um Tausende von Dollar an Maklerprovision zu sparen. Wenn Sie ein Verkäufer sind, der vom Eigentümer zum Verkauf angeboten wird, können Sie sicher sein, bis zu 3% der Maklerprovision zu sparen und 6% zu sparen, wenn der Käufer nicht von einem Immobilienmakler vertreten wird. Wenn der Käufer jedoch von einem Immobilienmakler vertreten wird, müssen Sie die Hälfte der Provision bezahlen. Selbst wenn Sie ein Verkäufer sind, der über den Verkauf durch den Eigentümer verfügt und über umfassende Kenntnisse im privaten Verkauf Ihres Hauses verfügt, sind Sie wahrscheinlich bei einem Immobilienmakler eines Käufers.

Die meisten Verkäufer profitieren vom Zugriff ihres Agenten auf Multiple Listing Services (MLS). Glücklicherweise bieten wir von Minus The Agent Immobiliendienstleistungen an, mit denen Sie Ihre Immobilie effektiv verkaufen können, ohne die Gebühren des Immobilienmaklers in Höhe von Tausenden von Dollar bezahlen zu müssen. Minus Der Agent bringt Sie direkt mit echten Käufern oder Mietern in Kontakt, sodass Sie ohne die Notwendigkeit eines Agenten erfolgreich verkaufen oder vermieten können. Durch die Auflistung Ihrer Immobilie auf hochkarätigen und gut sichtbaren Websites domain.com.au, realestate.com.au usw. erhält Minus The Agent Ihre Immobilie und bringt sie vor Tausenden potenzieller Käufer auf den Markt. Minus Der Agent bietet auch End-to-End-Support ohne und mit praktischen Marketing-Tools, damit die Verkäufer einen reibungslosen Verkaufsprozess für Eigenheime haben.

Präsentieren Sie sich wie ein professioneller Agent

Als Verkäufer, der gelernt hat, wie man sein Haus privat verkauft, müssen Sie sich wie ein professioneller Immobilienmakler verhalten und die Immobilie den potenziellen Käufern und ihren Maklern zeigen. Die Inszenierung des Hauses, die Vorbereitung für den Verkauf und die Verkaufsbereitschaft sind die Grundvoraussetzungen für Sie. Aber als FSBO-Verkäufer müssen Sie in Bestform sein und Ihr Haus dem potenziellen Käufer und seinem Vertreter präsentieren.

Stellen Sie sicher, dass Sie über das Wissen und das Verständnis der Struktur, der Sanitär-, Elektro-, Sicherheits- und HLK-Systeme Ihrer Immobilie verfügen, damit Sie genau die richtige Antwort haben, wenn potenzielle Käufer oder deren Vertreter Ihnen eine Frage stellen. Stellen Sie sicher, dass Sie den Besuchern alle notwendigen Details über das Haus mitteilen, z. B. den neuen Teppichboden, die frische Lackierung oder andere wichtige Bauarbeiten oder Reparaturen, die kürzlich durchgeführt wurden.

Verhandeln Sie wie ein professioneller Agent

Um Ihr Haus zu verkaufen und viel Geld zu verdienen, müssen Sie objektiv sein. Ja, es ist dein Zuhause und du hast deine Erinnerungen in diesem Haus, aber am Ende des Tages ist es ein finanzieller Vermögenswert. Verhandeln Sie also so viel wie möglich über die Preisgestaltung des Geschäfts, aber schieben Sie es nicht zu weit, dass Sie den Käufer abschrecken. Es gibt auch andere Dinge, die Sie über den Preis hinaus verhandeln können. Dies umfasst Geräte, Abschlussdatum und Abschlusskosten.

Stellen Sie sicher, dass Sie den Kaufvertrag des Vertreters des Käufers sorgfältig durchgehen. Auch wenn dies eine zusätzliche Ausgabe ist, kann die Einstellung eines Anwalts, der Sie bei der juristischen Arbeit unterstützen kann, Wunder für Sie bewirken. Wenn Sie nicht über ausreichende Erfahrung im Verkauf eines Hauses verfügen, können Sie mit einem Immobilienanwalt an Ihrer Seite die Sicherheit haben, die Sie während des Prozesses benötigen. Der Anwalt hilft Ihnen nicht nur bei der Überprüfung der Verträge, der Bewertung komplexer Hypotheken oder Leasingverträge und komplexer Angebote, sondern erklärt Ihnen auch, welche Dinge Sie laut Gesetz potenziellen Käufern offenlegen müssen, und hilft Ihnen bei der Formulierung einer Offenlegungsvereinbarung.

Schließen Sie wie ein professioneller Agent

Die beste Möglichkeit, sich auf die Abschlusskosten vorzubereiten, besteht darin, einen Kreditgeber zu den Kosten zu konsultieren, bevor Sie überhaupt nach einem Haus zum Kauf suchen. Dies wird als Hypothekenvorabgenehmigung bezeichnet und kann Ihnen helfen, die verschiedenen mit dem Geschäft verbundenen Abschlusskosten zu verstehen, damit Sie Ihre Mittel entsprechend planen können. Die Abschlusskosten sind häufig höher als von den meisten Käufern zunächst angenommen. Zusätzlich zu den Abschlusskosten wird eine Budgetierung der Anzahlung empfohlen. Der Kaufprozess für Eigenheime ist ziemlich langwierig, so dass Sie viel Zeit haben, um die Abschlusskosten zu arrangieren. Stellen Sie jedoch sicher, dass Sie bereit sind, diese zurückzuzahlen, bevor Sie das Angebot für das Eigenheim abgeben, das Sie kaufen möchten.

Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg

Einführungsschreiben für einen Immobilienmakler

In den sozialen Medien wurden bestimmte altmodische Funktionen wie das Schreiben eines Einführungsschreibens, das Tätigen eines Telefonanrufs, das Sagen von "Bitte" und "Danke" nicht vollständig abgeschafft. Es gibt immer noch Situationen, in denen ein schriftliches Einführungsschreiben einen Wert hat – und kann auch Chancen bieten.

Lassen Sie mich Ihnen vorstellen

Was sind einige der Gründe für das Schreiben eines Einführungsschreibens?

· Karrierewechsel – Verwenden Sie ein Einführungsschreiben, um Mitglieder über Ihren Einflussbereich (SOI) zu informieren und ihnen mitzuteilen, dass Sie Ihre Karriere geändert haben und jetzt ein neues Leben als Immobilienmakler aufbauen.

· Neukunden-Kundenerstellung – Ein Einführungsschreiben kann als Teil Ihrer ersten Marketingkampagne zur Kundenerstellung verwendet werden.

· Einführung eines neuen Marketingplans – Ihr Brief kann sich mehr auf eine kurze Einführung konzentrieren, gefolgt von einer Beschreibung Ihres neuen Marketingplans.

· Wechsel von Immobilienunternehmen – Verwenden Sie ein Einführungsschreiben, um Ihre SOIs zu benachrichtigen und Interessenten Ihrer neuen Zugehörigkeit und lassen Sie sie wissen, was Ihre jahrelange Erfahrung, abgestimmt auf die Ressourcen und Erfahrungen Ihres neuen Immobilienunternehmens, Käufern und Verkäufern von Eigenheimen bieten kann.

Die Elemente der Einführung

Denken Sie zunächst daran, dass Sie ein Unternehmer sind. Sie möchten sich vorstellen, welche Dienstleistungen Sie anbieten und warum Sie so einzigartig qualifiziert sind, Ihren Kunden zu helfen.

· Stil – Der Stil Ihres Briefes kann freundlich sein, aber in einem Geschäftsbriefformat strukturiert sein. Ihr Brief sollte kurz und sachlich sein und nicht länger als eine Seite.

· Betreff – Der Betreff soll Ihren schriftlichen Zweck angeben.

· Die Besonderheiten – Geben Sie eine Wertschöpfungserklärung darüber ab, was Sie Ihren Kunden zu bieten haben und was Sie als Experte auf Ihrem Immobilienmarkt in der Nachbarschaft auszeichnet.

· Handlungsaufforderung – Schließen Sie Ihren Brief ab, indem Sie Ihren Lesern mitteilen, dass Sie mit ihnen in Kontakt treten werden.

· Fazit – Vielen Dank an Ihre Leser für ihre Zeit und informieren Sie sie über die verschiedenen Möglichkeiten, wie sie mit Ihnen in Kontakt treten können, einschließlich aller Social-Media-Plattformen und über Ihre Website.

Empfehlungen bitte

Allen Maklern gemeinsam ist die Notwendigkeit, Empfehlungen einzuholen. Das Einführungsschreiben enthält häufig eine Aufforderung zur Überweisung.

Einige Immobilienmakler haben sich von diesem direkten Ansatz entfernt und jegliche Erwähnung von Empfehlungen ausgelassen. Ein Makler berichtete, dass das Eliminieren solcher Anfragen aus seinen Briefen bei bestehenden Kunden erhebliche Überraschungen hervorrief und weitaus mehr Empfehlungen generierte, als er es war nicht Kunden "betteln". Experimentieren Sie mit dieser Idee und bestimmen Sie selbst, welche Ergebnisse günstiger sind.

"Ich" loslassen

Obwohl Sie über sich selbst und das, was Sie Ihren Kunden zu bieten haben, sprechen, begrenzen Sie die Anzahl der Sätze, die mit "Ich" beginnen. Ihr Brief wird für Ihre Leser freundlicher und kundenorientierter klingen.

Der letzte Schliff

Der letzte Schliff ist, sicherzustellen, dass Ihr Brief richtig geschrieben ist, dass alle Wörter richtig verwendet werden, dass er in der Mitte der Seite positioniert ist und auf einem hochwertigen Briefkopf gedruckt ist. Sie mögen denken, niemand bemerkt oder kümmert sich wirklich darum, aber ein schlecht ausgeführter Brief wird Ihre Aussichten dazu bringen, sich zu fragen, was Sie sonst noch nicht genau beachten.

Sie werden im Laufe der Zeit wahrscheinlich mehrere Arten von Einführungsbriefen verwenden, aber die Grundlage oder Vorlage bleibt ziemlich gleich. Egal welchen Brief Sie senden, es ist Ihr "erster Eindruck" – der, den Sie potenziellen Kunden machen. Machen Sie einen hochwertigen Eindruck, wie der Qualitätsagent, der Sie sind.

Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg

Mit Naturmaterialien wohnen: Möbel, Accessoires, Wände & Böden aus Holz, Beton, Naturstein, Sisal, Filz uvm.

Mit Naturmaterialien wohnen: Möbel, Accessoires, Wände & Böden aus Holz, Beton, Naturstein, Sisal, Filz uvm.

Jetzt kaufen

Möbel, Accessoires, Wände & Böden aus Holz, Beton, Naturstein, Sisal, Filz uvm.
Gebundenes Buch
Slow Living mit Natur

Laut aktueller Trendforschung geht es beim Wohnen in den nächsten Jahren noch mehr in Richtung Nachhaltigkeit und Natürlichkeit, denn wir haben genug von Kunststoff, Plastik und Chemie! Ob Holz, Leder, Naturstein, Beton, Ziegel, Keramik, Wolle, Textilien, Glas, Metall, Korb, Papier oder alternative Materialien wie Kalkputz, Tadelakt oder Lehm: In diesem praktischen Guide wird jedes Material vorgestellt – mit Infos zu Herkunft, Eigenschaften, Pflege und Gütesiegeln -, und anhand zahlreicher Wohnbeispiele aufgezeigt, wie es in Innenräumen wirkungsvoll eingesetzt und kombiniert werden kann. Praktisch für Renovierungsvorhaben und als Inspirationsquelle für alle, die natürlich und gesund wohnen möchten.



Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg

Wie funktioniert MLS? Was du wissen musst

Wie funktioniert Flat Fee MLS?

Einführung

Wenn Sie bereit sind, Immobilien zu verkaufen, haben Sie Optionen. Ich weiß, dass viele von Ihnen denken, Sie müssen sich bei einem Makler melden und unverschämte Provisionen zahlen. Das ist nicht wahr. Sie können nach Eigentümer verkaufen oder Sie können nach Eigentümer verkaufen und auch die Vorteile mehrerer Listungsdienste nutzen.

Lassen Sie mich die beiden Dienste für Sie vergleichen, dann entscheiden Sie.

Was machen Broker für 6%?

Sie leisten eine Reihe von Dienstleistungen. Die häufigste davon ist:

1. Listen Sie Ihre Immobilie beim lokalen Multiple Listing Service auf

2. Überprüfen und / oder schreiben Sie Ihren Kaufvertrag.

3. Als Transaktionskoordinator fungieren, der Ihren Vertrag bis zum Abschluss verfolgt.

4. Sie setzen normalerweise Vorführungen.

5. Sie geben Ihnen ein Schild mit ihrer Nummer

6. Sie bieten normalerweise ein Schließfach

7. Die meisten bereiten Flyer mit ihren Kontaktinformationen vor.

Bei einer Immobilie im Wert von 200.000 US-Dollar beträgt die Provision 12.000 US-Dollar oder mehr.

Was machen Pauschalmakler?

1. Listen Sie Ihre Immobilie beim örtlichen Mehrfachnotierungsdienst gegen eine Pauschalgebühr von normalerweise etwa 200,00 USD auf. Einige Dienste berechnen erheblich mehr. Recherchieren Sie, um den besten Service und den besten Preis zu finden.

2. Überprüfen und / oder schreiben Sie Ihren Kaufvertrag. Dies ist eine separate Gebühr, normalerweise um die 279,00 USD.

3. Als Transaktionskoordinator fungieren, der Ihren Vertrag bis zum Abschluss verfolgt. Eine separate Gebühr, normalerweise um die 379,00 USD

4. Sie stellen die Vorführungen so ein, wie es für Sie und den Käufer bequem ist.

5. Sie haben ein eigenes Schild mit Ihrer Telefonnummer als Kontakt.

6.Sie haben eine Schlüsselbox und steuern, wer Zugriff darauf hat.

7. Sie erstellen Ihre eigenen Flyer mit Ihrer Kontaktnummer oder Sie erhalten kostenlose Flyer von einer lokalen Titelfirma oder einem Kreditgeber.

Das Tolle am Flatrate-Service ist, dass Sie die gewünschten Services auswählen und nur für diejenigen bezahlen können, die Sie benötigen.

Was machen Sie mit all dem Geld, das Sie sparen?

Wenn Sie alle separaten Dienste gekauft hätten, wären Ihre Kosten weniger als 1.000 US-Dollar. Wenn Sie von einem MLS-Broker verkauft werden und eine Coop-Gebühr zahlen, sparen Sie immer noch zwischen 5.000 und 6.000.000 US-Dollar. Da Sie immer noch vom Eigentümer verkaufen können, würden Sie keine Coop-Gebühr zahlen, wenn Sie Ihren eigenen Käufer finden könnten. Dies wäre bei der 6% -Liste keine Option. Sie könnten mehr als 11.000 Dollar sparen. Nicht schlecht.

Vorteile der Verwendung von Flat Fee MLS:

1. Sie sparen Zeit – Immobilien verkaufen sich normalerweise schneller

2. Sie sparen Geld – Immobilien werden normalerweise für Top-Dollar verkauft

3. Sie behalten die Kontrolle – Broker haben mit 6% Listings viel Kontrolle

4. Sie können nach Eigentümer verkaufen und schulden keine Provision – Nein, bei Full-Service-Angeboten.

5. Sie können jederzeit kündigen – Mai oder möglicherweise nicht mit Full-Service-Auflistungen

6. Sie sind weitaus qualifizierteren Käufern ausgesetzt

7. Sie erhalten Tausende von Maklern mit qualifizierten Käufern, die Ihnen beim Verkauf Ihres Hauses helfen. 8. Sie werden höchstwahrscheinlich sowohl auf Realtor.com als auch bei der örtlichen MLS gelistet

Worauf Sie bei Ihrem Flat Fee-Broker achten sollten

Alle Pauschalmakler sind nicht gleich und es gibt viele Betrügereien. Einige nennen ihren Dienst MLS, obwohl sie nicht einmal Mitglieder der MLS sind. Sie dürfen keine lizenzierten Immobilienmakler sein. Sie nehmen Ihr Geld und stellen Sie auf ihre Website, aber nicht auf die MLS des Maklers.

Also recherchieren Sie. Rausfinden:

1. Haben die Erfahrung mit zum Verkauf durch Eigentümer?

2. Sind sie Mitglieder Ihrer lokalen MLS?

3. Sind sie lizenzierte Makler in Ihrem Bundesstaat?

4. Unterhalten sie ein Büro vor Ort? Und haben sie ein lokales Telefon und eine Adresse?

5. Sind sie per Telefon, Fax, E-Mail und Post leicht erreichbar?

6. Vermeiden Sie große Franchise-Unternehmen und Multilevel-Marketing-Betrug

Dinge, die Sie als FSBO tun müssen:

1. Trennen Sie sich von der Unterkunft.

2. Haus und Garage reinigen.

3. Erfahren Sie, wie Sie die Immobilie inszenieren

4. Erforschen Sie andere Immobilien in Ihrer Nachbarschaft, damit Sie den richtigen Preis festlegen können.

5. Legen Sie alle Wertsachen weg, während Sie auf dem Markt sind

6. Holen Sie sich Flyer für Ihre Käufer

Zusammenfassung

Warum sollten Sie nicht Flat Fee MLS anstelle von 6% Provision mit vollem Service durchführen? Es gibt viele Gründe, warum sich Menschen für eine höhere Provision entscheiden, und ich respektiere ihre Wahl.

Ich denke, Sie sollten sich zuerst die Flat Fee MLS-Dienste in Ihrer Nähe ansehen und dann die beiden vergleichen und eine fundierte Entscheidung treffen.

Copyright © Wee Dilts 2010

Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg

Breaks Gin KSC Gin – Einzigartiger Gin mit Lavendel & frischen Zitronen – Milde Florale Note – Handmade in Karlsruhe – 1 x 0.5 l

Breaks Gin KSC Gin - Einzigartiger Gin mit Lavendel & frischen Zitronen - Milde Florale Note - Handmade in Karlsruhe - 1 x 0.5 l

Jetzt kaufen

Geschmack des KSC Dry Gin Der KSC Dry Gin hat ein frisches, elegantes Aroma. Die typischen Wacholdernoten werden von herbalen Anklängen unterstützt. Kardamom, Fenchel, die leichte Würze von Kubebenpeffer aber auch die Zitrusfrüchte sind sehr gut zu erkennen. Die verwendeten Orangen-und Zimtblüten sorgen für ein wunderbares leichtes, florales Aroma und runden das Geschmacksbouquet auf harmonische Art ab. Die Kombination der verschiedenen, teils ungewöhnlichen Botanicals, sorgen für das ausgesprochen komplexe und frische Aromaspiel, diese machen den KSC Dry Gin zu einem einzigartigen Erlebnis. Im Geschmack präsentiert sich der KSC Dry Gin weich, mild und fruchtig. Das Mundgefühl ist wärmend und sanft. Neben Wacholderbeeren, Koriander und Zitronenschalen sind im Hintergrund Anklänge von Pfeffer, Zimt und Ingwer zu erkennen. Diese leichte Würzigkeit passt sehr gut zu dem fruchtigen, milden Grundton des KSC Dry Gin und sorgt dadurch für Vielschichtigkeit und Tiefe. Gönnen Sie sich eine kleine Auszeit und genießen Sie unseren KSC Dry Gin mit einem Tonic Water, on the Rocks oder in einem Cocktail Ihrer Wahl. Der KSC Dry Gin ist in jedem Fall ein wunderbares Erlebnis.Destilliert und abgefüllt von Hand in Deutschlands
Auf Basis sorgfältig ausgewählter Botanicals
Small Batch – Kleine Chargen
Einzigartige Premium Qualität
Im Longdrink und Cocktail oder Pur zum genießen
500 ml



Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg

Häuser zum Verkauf: 5 Tipps, um Ihr Haus schnell zu verkaufen

Wenn der Markt unten ist, können Häuser zum Verkauf manchmal länger sitzen, als Hausbesitzer möchten. Im Allgemeinen geht die Preissenkung schneller voran, da Käufer das Gefühl haben möchten, ein gutes Geschäft gemacht zu haben. Eine Preissenkung ist jedoch nicht die einzige Option, und es ist für Hausbesitzer hilfreich, Tipps zu erhalten, mit denen sie ihr Haus schnell verkaufen können.

1. Curb Appeal erstellen

Wenn Sie ein Haus verkaufen, ist es wichtig, sich daran zu erinnern, dass das Aussehen alles ist, ebenso wie der erste Eindruck. Das erste, was ein potenzieller Käufer sieht, ist die Außenseite Ihres Hauses. Stellen Sie sicher, dass Ihr Garten gepflegt, sauber und ordentlich ist. Ersetzen Sie alte oder verblasste Schauder, geben Sie dem Haus bei Bedarf einen neuen Anstrich und ersetzen Sie veraltete oder abgenutzte Dachrinnen. Kurz gesagt, lassen Sie es von außen so schön wie möglich aussehen, damit potenzielle Käufer das Innere sehen möchten.

2. Unterscheiden Sie sich von Ihren Nachbarn

In Ihrer Nachbarschaft oder in Ihrem Block stehen möglicherweise mehrere Häuser zum Verkauf, und Sie müssen sich von diesen abheben. Beginnen Sie damit, Ihr Zuhause unvergesslich zu machen, was auch seinen Wert steigern sollte. Sie können benutzerdefinierte Landschaftsdesigns, hochwertige Fenster oder ein neues Dach erhalten. Stellen Sie nur sicher, dass Sie bei teuren Renovierungsarbeiten, die sich möglicherweise nicht auszahlen, nicht über Bord gehen.

3. Aktualisieren Sie Ihr Haus

In einem heruntergekommenen Markt haben Käufer viele Möglichkeiten, und sie möchten kein Haus, das sie nach dem Kauf reparieren müssen. Ihre Aufgabe ist es, ihnen das Gefühl zu geben, dass sie einziehen und mit ihrem neuen Leben loslegen können. Stellen Sie sicher, dass die Türen, Geräte, Elektro- und Sanitärarmaturen den Anforderungen entsprechen und einwandfrei funktionieren. Wechseln Sie die Batterien in den Feuermeldern, stellen Sie sicher, dass das Formteil und die Fußleisten gut aussehen, und aktualisieren Sie alles, was veraltet oder unattraktiv ist.

4. Beseitigen Sie die Unordnung

Potenzielle Käufer müssen sich in Ihrem Haus sehen, und es ist schwierig, dies zu tun, wenn es überfüllt ist. Gehen Sie alles durch und entfernen Sie es entweder oder lagern Sie es ein. Sie möchten, dass Ihr Zuhause einfach und sauber aussieht, damit sich Käufer dort leicht vorstellen können. Stellen Sie einen Stager ein, um Ihren Platz optimal zu nutzen und das richtige Image für potenzielle Käufer zu schaffen.

5. Versüßen Sie den Deal

Möglicherweise müssen Sie den Preis Ihres Hauses nicht senken, um es zu verkaufen, aber Käufer möchten immer noch das Gefühl haben, ein gutes Geschäft gemacht zu haben. In diesem Fall sollten Sie einige Vorteile berücksichtigen. Bieten Sie eine Gutschrift für die Abschlusskosten an oder bieten Sie an, die Abschlusskosten direkt zu bezahlen. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Makler, ob es bestimmte Angebote gibt, die Käufer wünschen und die Sie auch in Ihrem Angebot berücksichtigen können.

Der Verkauf eines Hauses in einem heruntergekommenen Markt muss nicht schwierig sein, und Hausbesitzer müssen ihren Preis nicht sofort senken. Beginnen Sie mit einem dieser Tipps, um Ihnen beim Verkauf Ihrer Häuser zu helfen und Ihre Chancen auf einen schnellen Verkauf zu erhöhen.

Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg

Durch die weitere Nutzung der Seite stimmst du der Verwendung von Cookies zu. Wenn Sie nach unten scrollen, gilt dies auch als Zustimmung. Weitere Informationen

Die Cookie-Einstellungen auf dieser Website sind auf \"Cookies zulassen\" eingestellt, um das beste Surferlebnis zu ermöglichen. Wenn du diese Website ohne Änderung der Cookie-Einstellungen verwendest oder auf \"Akzeptieren\" klickst, erklärst du sich damit einverstanden.

Schließen